Claves de la reforma hipotecaria que se está preparando
El Congreso de los Diputados ya está tramitando el Proyecto de Ley de Crédito inmobiliario, la nueva reforma hipotecaria, que aún puede sufrir cambios con la introducción de enmiendas.
Aumenta el grado de protección
Ya que no solo se aplicará a consumidores como personas físicas, sino también a personas jurídicas (autónomos) cuando la garantía hipotecaria recaiga sobre una vivienda.
Mejora la información precontractual
Con al menos 7 días de antelación, la entidad financiera deberá proporcionar toda la documentación fundamental sobre el préstamo y una serie de alertas sobre las condiciones más complejas.
La oferta vinculante se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y detallará los principales elementos del contrato.
Si se trata de una hipoteca a tipo de interés variable, el Banco deberá entregar un documento adicional con simulacros de las cuotas mensuales en función de la evolución de los tipos de interés.
Entrega de una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que alerte al consumidor de las cláusulas y elementos más relevantes del préstamo. Como por ejemplo: la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago, la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
Además, deberá existir una profunda evaluación de la solvencia del prestatario.
Modelo de contrato stándar
Está previsto que se diseñe un modelo de contrato hipotecario muy simple, cuyo uso será obligatorio siempre que lo solicite una de las dos partes.
Con una antelación mínima de 7 días naturales, el Banco deberá entregar copia del proyecto de contrato, cuyo contenido incluirá de forma desglosada: la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato (Notario, Registro de la Propiedad, costes de gestoría e impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
Contrato de Seguro
La entidad financiera puede exigir la contratación de un seguro tanto de daños, como de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones previstas en el contrato.
En este caso, deberá de entregar una copia del mismo y aceptar cualquier otra póliza de seguro que aporte el consumidor. Sin que se pueda cobrar ninguna comisión por el estudio de pólizas alternativas.
Tampoco se permitirá el empeoramiento de las condiciones del préstamo si se acepta un seguro de un proveedor distinto del Banco.
Comisiones
Solo se podrán repercutir al consumidor las comisiones que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
Se podrá pactar una comisión de apertura que incluirá gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo y las comisiones por cambio de moneda si la hipoteca es en divisas.
Productos vinculados
El Banco estará obligado a facilitar al usuario dos presupuestos: uno con el préstamo y otro con los productos añadidos a la hipoteca.
Notario
El banco deberá informar al cliente de que está obligado a recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario, de su elección, antes obtener la autorización para inscribir públicamente el contrato de préstamo. Así, la entidad debe preparar otra copia íntegra de la documentación anteriormente citada para entregarla al fedatario público.
Además, el banco debe remitir al notario elegido por el consumidor toda la documentación de forma telemática mediante la interconexión de plataformas entre los prestamistas y el Consejo General del Notariado.
El Notario deberá cumplimentar un Acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario y será gratuita. También aclarará que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FIAE.
El prestatario, deberá comparecer ante el notario, para que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. También el consumidor deberá firmar de forma manuscrita que ha recibido con, antelación mínima de 7 días, que comprende y acepta su contenido y entiende los riesgos.
Interés de Demora
Se fija en tres veces el interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.
Vencimiento anticipado, impagos
Impide que se pueda reclamar la totalidad del préstamo si las cuotas impagadas son: Menos de 9 cuotas o el 2% del capital, en la primera mitad del préstamo y menos de 12 cuotas o el 4% del importe, en la segunda mitad.
En definitiva, el interés del Gobierno es reducir la elevada litigiosidad en materia hipotecaria en España, asícomo cumplir con la Directiva europea, que ya lleva un retraso de dos años en su transposición. La mayoría de las mejoras tienen que ver con los principales motivos de reclamación y demandas de las que ha sido objeto la Banca en los últimos años.
Sin embargo, desde la Unión de consumidores, consideramos que aún queda espacio para la mejora, pues aún sigue existiendo una posición dominante por parte de la entidad financiera, a la hora de exigir productos, seguros o el cobro de las comisiones. Donde se observa una mejora es en la información precontractual previa al consumidor, antes de la contratación de la hipoteca, respaldada por la figura del Notario.
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